外來房企：2015年北京房價漲幅將在13%-15%
一傢外來房企眼中的 2015年北京土地市場青年創業貸款課程信貸年息
本報記者王營北京報道
房企拿地熱潮正在來臨。
中原地產監測數據顯示，20大標桿房企在8月累計獲得土地資金權益高達317.32億，這也是最近7個月來的最高點，在樓市復蘇下，標桿房企開始積極進入土地市場。
如今，房企拿地已經形成的共識是，三四線城市風險較大，而更多將投資目光傾向一二線城市。在北京，9月土地市場更加火熱，出讓的土地幾乎為地王。截至9月21日，北京成交土地額已經高達167.6億。
但同區域內，不同的企業對拿地仍有不同的策略。
21世紀經濟報道記者獲得瞭一傢民營企業拿地策略圖。該報告對北京房價地價走勢、庫存走勢、房企競爭格局、區域前景等方面進行瞭詳盡分析，並最終確定自己的拿地策略。正是基於這份分析，這傢外來民企在地價高點之前拿下瞭多幅地塊。
外來房企研判北京市場
京城土地貴是房企的共識。但能否拿下北京的土地則是房企全國化一個重要的身份標識。旭輝地產則是近一年來在北京土地市場上血拼較為搶眼的一傢企業。
21世紀經濟報道記者通過公開資料整理發現，近一年來，旭輝地產在京共計拿下8幅土地，其中，5個為旭輝操盤項目。
值得一提的是，這傢企業並非國企、並非北京土著，而是一傢外來民企。在其進入北京十多年後，近年來突然發力拿下多幅地塊。擴張規模是企業發展需要，但對於公開市場招拍掛的企業而言，市場研判尤其重要。
在旭輝地產看來，根據逆周期法則，2014年下半年至2015年上半年是最佳拿地時期。因為這段時間房價處於下行通道，市場預期最低，房企去庫存壓力較大，適合土地市場抄底。而2015年下半年，旭輝認為市場機遇仍在，但是“隨著市場回暖、企業資金回籠、信貸環境放寬，競爭會更加激烈”，尤其是四季度房價環比漲幅將見頂。
公開資料顯示，旭輝拿地時點路線也基本延續其對市場的判斷。在今年上半年，旭輝地產在北京大興區拿下瞭多幅地塊。
地價高企背景下，房企拿建地分類房貸信用貸款地前提是基於對房價漲幅的信心。21世紀經濟報道記者發現，旭輝地產對北京房地產市場的預判是，“預計2015年隨著成交的回暖，市場會呈現主打去庫存以及新增供應不足的局面”，全年北京房價漲幅將在“13%-15%”之間。而成交量則將在2015年下半年有一個較高的增長。"
旭輝地產這個結論是基於其對住宅供應以及新開工量的分析。他們認為，近三年北京住宅供應年均增長略高於需求，但考慮到2014年新開工下降17%，預計2015年隨著成交回暖，市場會出現主打去庫存以及新增供應量不足的局面，在人口流入和收入持續增長的前提下，房價較2014年將有明顯上漲，且基於一線城市購房者追漲的從眾心理，房價走勢發生超漲或者超跌的概率很大。因此，旭輝對北京市場2015年房價走勢的判斷是，房價上漲很可能高於13%，但達不到15%的漲幅。
中型房企“焦慮癥”
多傢欲實現全國化的外來房企對21世紀經濟報道記者表示，他們一直在密切關註北京土地市場機會。也就是說，對於北京土地競拍場的開發商而言，他們的對手絕不遠遠是場面上舉牌的開發商。
旭輝如此突圍，正是基於其作為中型房企的典型規模“焦慮癥”。旭輝集團董事長林中曾對媒體表示，作為一傢中型民營企業，每天的感覺都是如履薄冰。林中認為，目前行業發展的馬拉松長跑進入下半場，一旦被落在第一、第二方陣後，即使最後沖刺階段再努力，也永遠難回大眾視野。
林中在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，500億是衡量房企的門檻之一。房地產行業在一定時期內還是資源導向型行業。所以企業要有一定的規模才能完成對行業三個資源(土地、資金、人才)的配置，也才能有更強競爭力。
林中也深知，規模發展到一定程度以後，房企這種資源配置的競爭優勢，可能會出現邊際遞減，但是太小的企業在未來幾年要實現規模增長會非常困難。旭輝如果不快馬加鞭，就很難有機會在馬拉松長跑的後半段沖進一線陣營。
所以，旭輝定下的目標是連續3年實現40%以上復合增長率，由250億元銷售規模向500億元挺進。2014年，旭輝集團銷售金額為212億元。在克爾瑞集團發佈的2014年房企銷售金額排行榜中位居第30名。
不過，對於房企而言，拿塊地就能賺錢的時代早已過去。
中原地產分析師張大偉表示，北京土地市場競爭已經異常激烈，從2015年6月大興等南城系列地王開始，就出現瞭地價遠超房價的現象。
在這種背景下，類似旭輝這樣的民營企業需要自擔市場風險。21世紀經濟報道記者發現，旭輝也有自己一套區域板塊研究的模型公式，分別是對基本面(城市規劃、人口、基建配套和經濟潛力四個方面)和市場情況(房地比、成交情況、現貨和期貨四個方面)進行量定分析。最終進行PIE打分。以A/B/C從高到低進行區域優勢的打分，其中朝陽、海淀、豐臺、石景山、大興、通州、昌平、順義獲得A，東城、西城、房山、門頭溝獲得B，而平谷、懷柔、密雲、延慶獲得C。
在旭輝這套拿地模型中，土地存量和去化周期是其重點關註部分。該企業將所有區縣關註度由重到輕分為四類，其中重點關註的是存量高、去化好的區域，包括大興、朝陽、房山、順義等；而去化較為不好的包括豐臺、門頭溝、石景山和懷柔等區域。
通過上述分析，該企業把通州、大興、房山和順義列為戰略深耕區，而將昌平、門頭溝、豐臺和石景山作為重點關註區域。不過，房企拿地似乎也存在路徑依賴。在各方綜合條件相比之下，旭輝實際拿地更多關註的是大興區域。
此外，產品定位在近年來的北京市場尤為重要。旭輝所確定的是產品戰略，主要集中開發剛需剛改和商辦公寓，一部分集中在再改多改的改善型住宅。其中，還明確要求打造2個明星產品以樹立江湖地位，選擇標準是：首改再改產品為主，即中高端產品；貨值30億元以上；單價高於區域同類產品20%以上；4-5環或5-6環成熟區域。這個產品區間的定位，既能保證規模增長，又能樹立口碑。
另外，值得註意的是，旭輝也考慮到分散風險。其近一年來所拿土地中，50%采用的是合作開發模式。
(編輯：駱軼琪)
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150924/021923333512.shtml
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